廣州二手房買家沒有購房資格，賣家同意，合同解除算誰違約？

張靜律師解答：一般由于雙方協商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會認定雙方都有過錯，互不承擔違約責任。如下面這個案件，買家沒有購房資格，合同約定買家可第三人過戶，此情況買家存在過錯。后買家取消提前還貸申請，仍然要求買家墊z資贖契。終法z院認定雙方都有過錯，互不賠償。

判z決書節選：

法z院認為: 歐買家不具備廣州市購房資格,雖然歐買家陳述可以過戶到自己的公司或其他具備購房資格的朋友名下,但歐買家并未提交充分證據證明其將實際購房人告知胡賣家,故歐買家對于合同的不能履行存在過錯。合同履行過程中,歐買家向胡賣家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產產權證件,但胡賣家并未將辦理提前還貸的情況告知歐買家,在其已經取消提前還貸的申請后,仍然要求歐買家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知歐買家沒有購房資格,仍然簽訂房屋買賣合同,對于合同不能履行亦存在過錯。根據《合同法》第z一百二十條的規定:“當事人雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任”。本案中,買賣雙方對于合同不能繼續履行均存在過錯,因此,雙方應對各自的過錯承擔責任,故買賣雙方要求對方支付違約金的訴z訟請求,法z院均不予支持。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州二手房買家超期未取得同貸書，要如何賠償賣家？

張靜律師解答：如買家遲延取得同貸書，且在合同約定的寬限期內（一般10-15天，期間支付逾期違約金，但賣家仍不能解除合同）仍未取得，則賣家可以解除合同。但違約金如約定過高的，法z院一般都會降低。如下面這個案件，合同約定的違約金是房價10個點（87萬），終法z院認為沒收定金30萬已足以彌補賣家損失，于是將違約金降至30萬，剛好抵扣定金，互不找補。

判z決書節選：

法z院認為，關于張買家是否應向梁賣家支付違約金及如何支付的問題。如前所述,張買家逾期支付首期款已超過十日,依據雙方在《房屋買賣合同》中的約定,梁賣家有權要求張買家支付成交價10%的違約金。關于違約金標準,雖然合同約定以成交價10%的標準計算,但從本案雙方的實際履行情況來看,從合同履行伊始,便出現張買家因資金問題而無法按期履行付款義務的問題,梁賣家在明知該情況下仍選擇對此作出適度容忍,并與張買家協商變更合同約定,延長履行期限,張買家亦有通過變更申請按揭貸z款人、申請信用貸z款等途徑籌金,故張買家并不存在惡意拒絕履行合同義務的情形,本院據實將合同約定的違約金標準調整為30萬元。因梁賣家表示同意將其已收取的定金與違約金一并處理,兩項抵消后,梁賣家無需再向張買家返還定金30萬元,張買家亦無需另行向梁賣家支付違約金。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州二手房過戶后，銀行遲遲不放款買家違約嗎？

張靜律師解答：如合同有約定過戶后幾個月收尾款，則未收到買家就構成違約。如合同未約定，則法z院會酌情認定一個合理期間，如2個月，超過2個月仍未收到尾款的，可認定買家構成違約。

另外還有一個問題就是銀行出具的同貸書是有期限的，通常情況下在廣州二手房交易過程中，銀行出具給買家的貸z款承諾書的有效期是兩到三個月，過了這個有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書面發函詢問下銀行，要求銀行明確的答復，銀行如果答復過期了不予放款，則買家需要一次性付款處理，不然承擔違約責任。所以即使合同未約定收尾款的時間，也不代表銀行一直不放款，賣家就沒有維權的途徑了。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州沒有購房資格簽訂二手房買賣合同無法過戶違約嗎？

張靜律師解答：沒有購房資格簽訂二手房買賣合同導致無法過戶構成根本違約。如下面這個案件，買家在限購政策出臺后仍簽訂二手房買賣合同，后以不知道限購政策為由主張解除合同不用承擔違約責任，法z院就認定其構成根本違約要擔責。

判z決書節選：

法z院認為, 關于合同解除的問題。林賣家認為何買家不能按照合同約定辦理房屋過戶手續,違反合同約定構成根本違約,其有權根據合同約定要求解除合同。何買家同意解除合同,但認為解除合同的原因在于何買家不具備購房資格,屬于政策原因導致,不應當承擔違約責任。法z院認為,廣州市現行購房政策于2017年3月17日出臺,對購房者的條件予以調整,其中對于外市戶籍人員規定應當在廣州連續繳稅滿5年才能購買市區房屋。上述新政規定已向社會公示,當事人在出售或購買限購范圍內的房屋時,應當了解是否符合上述政策的規定。本案中,雙方簽訂房屋買賣合同的時間為2017年6月5日,此時上述限購新政已經施行數月,何買家在簽訂合同時即不符合購房資格條件,不屬于因政策變化而導致合同不能履行的情形。相反,何買家在購買涉案房屋時應當保證自己符合限購政策,至少在合同約定交易期限前應當符合政策規定,根據何買家的繳稅年限,其在簽訂合同時不符合限購政策,至本案辯論階段結束前,何買家仍不符合現行購房政策,同時,何買家在購買房屋后因離婚糾紛一直未能確定終合同履行主體,故合同無法履行的主要責任在于何買家。因此,林賣家有權要求解除合同,且何買家同意解除合同,故對于林賣家要求解除雙方就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同,法z院予以支持。雙方于2017年6月23日簽訂的《廣州市存量房買賣合同》屬于按照行政管理要求簽訂的網簽合同,因雙方上述實際履行的房屋買賣合同已解除,故《廣州市存量房買賣合同》的網簽手續亦應當予以涂銷。